中国总经济师讲房价

通过了初级经济师考试可以评初级经济师职称，房地产估价师考试满足条件就可以报考。

凡中华人公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：

1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；

2、取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；

3、取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；

4、取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；

5、取得房地产估价相关学科博士学位的。

房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此本人以为，一名合格的估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。

有些评估机构，常常表现给客户“嫌贫爱富”的感觉，从细处讲，比如客户想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更又甚者，时有发生诸如“收费额小，服务拉倒”、“不付钱不能看报告”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事情。

桂国杰，现任职务上海中房置业股份有限公司总经理，社会兼职：中国房地产估价学会副会长、中国房地产业协会理事、上海市房地产估价师学会副会长、上海国际商会副会长、上海市股份公司联合会副理事长、上海市公共关系协会常务理事。曾任上海市虹口区房产局新港房管所副所长，中房上海房地产(集团)有限公司房产部经理 , 开发部经理, 总经济师，副总经理。

房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素。
（一）经济因素
影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。

（二）社会因素
影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

（三）行政与政治因素
行政因素主要是国家或地方在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。

个人看法
从宏观经济角度来讲：拉动经济的三驾马车（消费，投资和出口盈余）
首先是消费，中国国内生产总值中消费比重一直都很小（和西方发达国家相反）。有些人都很奇怪，房价这么高为什么消费这么低。那是因为在宏观经济中房子这一方面的投入都是算在投资这一块里的。
然后是出口盈余，出口在2022年金融危机以前一直都是中国经济的主力，可是金融危机后，随着的量化宽松和全球经济的不景气，所以中国的贸易出口在这期间严重受挫，并且开始逐渐失去以往在成本（尤其是在人工成本）上的优势。
最后一个就是投资了，在宏观经济中投资包含了证券债券投资、购买固定资产（或不动产）和生产过程中买入的库存材料。经过了2022年的金融危机，中国的A股市场从6000点一路摔到1600点，这个导致了投资人极大的恐慌情绪和巨大的经济损失。投资人在资金逃离股市后，不动产（楼房）因为在经济和国民生活中的钢性需求，开始成为他们新的投资对象同时对他们来说也是投资资金的避风港。由此可见现在的楼价隐约有种当年股市的感觉。
中国也在这个大背景下面对一个无奈的局面，一方面想控制房价解决民生问题，但是又怕房价因上涨的停滞或房价下降而爆发恐慌情绪大量抛售，导致房价猛摔和经济环境的巨动（因为中国经济的投资比重很大）。一个稳定的经济环境对于正在经济结构转型过渡期的中国尤为重要。所以，现在的房价是让它涨，同时想办法不让它涨太快或太多，但绝对不让它跌或者跌太多。

随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的，急剧增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。如何运用合适的估价方法，哪种估价方法所得结果更具可靠性，是否可用其他的估价方法去拓展已有的传统估价方法等等，已摆在各估价机构(估价师)的面前。中国房地产估价师协会对这些问题也非常重视，多次希望对房地产估价方法作深层次研究。本书在这样的思想指导下，就房地产估价方法作出较为全面深入的研究和探讨。全书内容丰富完整，分析逻辑严密，采用多学科融合的分析研究手段，特别是经济学、数学、土地科学、工程学等的相互融合，并强调理论与实务的紧密结合。本书所研究的内容，对开拓房地产估价方法、提高房地产估价精度，具有理论意义和推广应用价值，并将产生积极的社会效益和经济效益。
　　本书首先对中外房地产估价发展状况进行了综述，说明我国大陆和房地产估价方法受英国体系的影响较大，注重经验与艺术的结合，并提出了比较法作为各国(地区)房地产估价的首选方法。
　　通过对房地产估价的理论与方法的深入研究，揭示了各种估价方法的实质与难点，以及存在的主要问题和解决设想。同时分析了房地产估价技术路线、方法、对象、目的的相互关系的程度。研究表明，公开市场价值标准与各种估价方法以及估价方法的"替代"原理的关系在实质上是一致的，并首次提出了估价方法的"归一"处理，从而，清楚地认识到几种主要的房地产估价方法的"龙头"是比较法。这些观点将对房地产估价方法的改进和发展起到建设性作用。
　　本书重点研究了与房地产估价相关的模糊数学理论和相关权重确定方法，提出了与房地产估价密切相关的隶属函数、贴近度、择近原则、各种权重的确定方法，以及模糊综合评判决策、快速递减加权式的应用方法，并结合"上海海关大楼模糊数学估价案例"加以论述。而这些理论的应用，正是房地产比较法估价时选取可比案例以及权重确定的一个科学的理论依据，它将解决以往可比案例及权重选取的主观随意性问题。这在国内外相关领域尚未发现类似的、的学术论著，更无具体案例可查。这些研究成果，已在有关专家中宣讲，得到了充分的肯定。
　　本书还对房地产估价的误差进行了分析研究，首次得出了"传统比较法是一种精度较高的估价方法，建议采用；而模糊数学法估价的精度则更高，建议对价值量大或特殊房地产的估价采用此方法"等有益的结论。
　　随后，本书阐述了建立房地产估价信息的整体构想，包括结构原理、各模块的功能及的主要特点，并重点论证模糊检索分类的数学模型。书中的思路已在一些房地产估价有限公司开发的"房地产估价信息"中应用，效果较好。相信，的研究与实施，对房地产估价，尤其是模糊比较法估价产生重要的影响，并对房地产估价方法和手段的拓展具有重要的现实意义。
　　本书最后对全书所研究的内容进行了总结，阐述了全书所解决的主要问题和得出的研究结论。提出了在房地产估价方法中有待进一步研究的主要内容，涉及到估价方法的难点、估价方法的"归一"处理理论的完善，模糊数学的贴近度改进、权重确定的完善以及估价信息的研发等内容。笔者将对这些内容作进一步的深入研究，以完善房地产估价方法，并与相关机构合作，尽快建立完整的房地产估价信息。相信，上述问题的解决，将对我国房地产估价的发展产生极其重要的作用，并带来可观的社会效益和经济效益。
　　同济大学经济与学院白庆华教授对本书的研究路线和研究方案提出了许多指导性建议，在此向他致以最真挚的感谢。
　　在本书的选题及完稿后的预审中，华东师范大学东方房地产学院院长张永岳教授、同济大学经济与学院院长尤建新教授以及诸大建教授、赵财福教授等提出了很好的建议并给予帮助；在本书的研究过程中，得到了中国房地产估价师学会、上海房地产估价师协会的指点和合作；在本书的写作过程中，也得到了经济与学院林知炎教授、诸大建教授、何芳副教授、楼江副教授、腾桦老师以及上海城市房地产估价有限公司袁东华董事长、许军总经理和中华房地产建设研究发展基金会的大力支持，在此一并表示诚挚的谢意。
　　在此需要特别说明的是，在本书的写作过程中，主要参阅和引用了谢季坚、刘承平的《模糊数学方法及其应用(第2版)》、薛景歧等的《宗地地价的模糊综合评价》；中国房地产及住宅研究会房地产评估专业委员会主办的《房地产评估》(19～2022)各期；廖俊平、陆克华的《房地产估价案例与分析》；柴强的《房地产估价理论与方法》；张协奎的《房地产估价方法》；张协奎等的《慈利县城基准地价评估》等，同时在相关章节中加以注记，在此特向这些作者表示衷心的感谢。
　　本书可供高等学校工程(房地产经营与专业方向)、土地资源及相关专业高年级本科生、研究生教学和科研中使用；也可供各类房地产估价机构以及相关高级研修班参考应用。