惠州房地产经济师

1，为何称大湾区？

湾区经济特征
海洋特征：湾区必须具备港阔水深的优良海港，并据此形成发达的海港经济区，因港而生、依湾而兴。
创新引领：湾区经济的起点是工业，而且是全球化时代开启之后才有的经济现象，引领相邻地区的产业升级、科技创新。
高度开放：湾区的地理位置决定了它天然的开放属性、强烈的外向型经征、多元化的人口与文明特征。
集聚发展：湾区具备现代化的交通体系、完善的基础设施和良好的投资环境，为产业、资本、人才集聚提供保障。
宜居宜业：湾区往往是生态环境资源卓越的宜居地带。
2，最近解开在大陆限购，大湾区房价又会暴涨吗？想在荔湾入手个公寓，大神有无推荐？

首先现在很多年轻人买不起房 未来肯定是小户型还有公寓的市场 荔湾区广钢新城有几个盘不错的 一个是壹城广场 一个是碧桂园朝花 可以去看看
3，东莞、珠海、惠州、中山，珠三角哪里的房产值得投资？

粤港澳大湾区腾空而起，让珠三角着实火了一把，嗅觉灵敏的投资者纷纷将目光转向，惠州，中山，珠海，东莞等二三线城市，因为广州和深圳的房价已经让普通人高攀不起了，只能退而求其次，去周边城市进行购房投资。然而在选择的过程中，大家犯难了，这四个城市该如何选择呢？
我们从房价及限购限售政策，人口与区域面积，GDP，城市综合排名，地理位置分别为大家做详细介绍，供大家参考。
房价房价及限购限售政策
2022年1月份，四个城市的二手房平均房价如下：
东莞:15435元/m2珠海:20365元/m2中山:11923元/m2惠州:10303元/m2
四个城市对外地户口的限购政策如下：
东莞：非东莞市户籍购买首套房需缴纳1年社保或个税，购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税；
珠海：全市范围内的所有户型住房全部纳入限购范围，未满5年社保非本市户籍居民无购房资格，
中山：非本地户籍限买1套房且需缴满半年社保
惠州：不限购，但新购买(新购买是指自本施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。
总结：珠海最严格，中山最忽悠，惠州最奇葩。
人口与区域面积
东莞：截止到2022年，东莞的常住人口826万，户籍人口200万，面积：2465平方公里
珠海：截止到2022年，珠海的常住人口180万，户籍人口130万，面积：1711平方公里
中山：截止到2022年，中山的常住人口323万，户籍人口161万，面积：1783平方公里
惠州：截止到2022年，惠州的常住人口477万，户籍人口3万，面积：11599平方公里
总结：东莞无论是人口总量还是人口密度都远超其他三个城市。
GDP
东莞：7000亿增速：2%人均GDP：5万
珠海：2544亿增速：9%人均GDP：10万
中山：3500亿增速：5%人均GDP：8万
惠州：3830亿增速：8%人均GDP：93万
总结：总量上东莞是当之无愧成为王者，而中山却是小而富！
城市综合排名
东莞市排名：24
珠海市排名：53
中山市排名：56
惠州市排名：71
总结：东莞市最靠前，惠州最落后。
地理位置
东莞：处于珠三角两大巨头广州和深圳之间，位置极其优越。
珠海：与澳门相邻，现在通过港珠澳大桥与相连，前途不可限量。
中山：北边与广州南沙自贸区相接，南边与珠海相邻，深中通道开通后，与深圳前海湾自贸区想通，处于粤港澳大湾区的几何中心位置。
惠州：与深圳的东边相邻，深圳东进策略的目的地，深圳的地铁直达惠州，深惠同城指日可待。
总的来说，在自己可以承受的范围内，建议买房的顺序为东莞>珠海>中山>惠州
不知道你是如何选择，欢迎关注并在评论区留言讨论，谢谢！
4，惠州到广州距有多少公里

惠州到广州距有3公里，途经31个红绿灯，途经：济广高速、广州环城高速。
广州地处广东省中南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，邻近、澳门，是中国通往世界的南大门，是粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的核心城市以及一带一路的枢纽城市。
扩展资料：
广州是国家历史文化名城，从秦朝开始，广州一直是郡治、州治、府治的行政中心；一直是华南地区的政治、军事、经济、文化和科教中心，是岭南文化的发源地和兴盛地。
广州从东汉时期起成为海上丝绸之路的主港，唐宋时期成为中国第一大港，是世界著名的东方港市；明清时期是中国唯一的对外贸易大港，是世界上唯一2022多年长盛不衰的大港。
广州市总面积7434平方公里，辖11个市辖区，人口达到2022万，是华南地区最大的城市 。广州被全球权威机构GaWC评为世界一线城市。每年在广州举办的“中国进出口商品交易会”，吸引了大量客商以及大量外资企业、世界500强企业的投资。
广州的国家高新技术企业达8700多家，总量居全国前三。广州集结了全省80%的高校、70%的科技人员，在校大学生总量居全国第一。
参考资料：百度百科-广州
5，陈江镇属于惠州哪个区

陈江镇指陈江街道，陈江街道属惠州市仲恺（国家级）高新技术产业开发区。
2022年2月26日，举行惠州仲恺高新区体制机制改革创新工作启动大会，陈江街道划调至惠州市仲恺高新区。
陈江街道位于广东省惠州市西南部，交通四通八达，距离惠州西湖10公里，临近深圳、东莞、南海大亚湾，是仲恺国家高新技术开发区政治、经济、文化中心，深莞惠中心合作区。
扩展资料：
陈江有优越的区位优势，已完成了21平方公里的城市规划，建成中心区域面积达18平方公里，东北距惠州市区12公里，南离深圳66公里、距80公里，东南至大亚湾（惠州港码头）45公里，西至东莞樟木头30公里、东莞市区70公里、广州135公里。
惠河、惠深、惠莞、惠广等几条高速公路及京九铁路也从陈江穿境而过，辖区内路网密集、四通八达，实现了村村道路硬底化，设有客运站和货运站，是惠州市西南部重要交通枢纽。莞惠城际铁路在陈江镇南部的仲恺大道上设有仲恺站，已建成通车，可直达惠州市区、江北以及东莞。
参考资料来源：百度百科-陈江街道
6，深惠城轨列入大湾区规划，是通过了吗？

最新报道如下：
深惠城轨项目已列入粤港澳(城际)大湾区铁路建设规划
广汕高铁、赣深高铁建设有序推进，虽然未来可以缩短惠州与深圳之间的距离，但是对于很多惠州市民来说，惠深两地之间还缺乏城际之间的轨道交通。有市民表示，目前广佛地铁通了，广州地铁还要考虑延伸到中山去。那么惠州一直在讲融入深圳东进，但是深圳跟惠州之间却没有快速通达的交通方式，希望能趁着大湾区发展之机，尽快规划建设深惠城轨。
对此，3月4日惠州市发改局在回复网友时表示，按照粤港澳大湾区基础设施互联互通规划要求，省发展改革委正牵头编制粤港澳(城际)大湾区铁路建设规划，并已将深惠城轨项目列入粤港澳(城际)大湾区铁路建设规划，“我市积极参与项目规划建设工作，将按省里工作安排稳步推进。”
本文相关词条概念解析：
限购
限购就是限制购买，规定购买的数量，是指商家为了使自己的产品得到很好的业绩而采取的一系列促销手段，往往是一些特价和降价的产品，为了防止其他商业伙伴以及同行业恶意抢购所采取的一种商业手段。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。其他手段可重归市场化。

7月刚被约谈的惠州、金华先后出台新政，杭州、成都、北京等地也分别加码楼市调控，还有更多城市的加码调控或在路上。

8月，各地楼市调控迎来新一轮密集加码。7月刚被约谈的惠州、金华先后出台新政，此外，杭州、成都、北京等地也分别加码楼市调控。业内人士预计，更多城市的加码调控还在路上。

还有业内人士认为，过去的调控政策大部分是老调重弹，而近期的调控已经开始动“真格”了，房价上涨过快的城市进入密集调控周期，因为及时补漏洞导致调控高频化。

具体来看，调控“工具箱”不断丰富，调控力度显著升级，调控内容更加精细化。未来，资金流向、整顿中介市场秩序、二手房参考价制度等仍将是重点。

曾被约谈的惠州、金华出台楼市新政

8月至今，已有多个城市加码楼市调控，其中包括惠州、金华两个曾于7月底被住建部约谈的城市。

8月9日，惠州连夜发布楼市调控政策，在这份《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的》中提到，土地出让实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”，从源头上控制房价的上涨。此外，惠州开始严格执行新购住房三年限售政策，重点片区也暂停向区域内拥有一套及以上住房的外地户籍居民出售新建商品住房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，结合惠州实际市场情况来看，这已经是惠州在调控收紧方面能做到的极限了。尤其是首次启动限购，在大亚湾、经济技术开发区、惠阳区等重点片区，非户籍人口限购一套。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强也认为，这与之前惠州一直未执行限购政策形成明显对比，体现出本次调控政策的严厉性。

在业内看来，通过惠州此次收紧调控政策，不禁让人联想到7月29日，住房和城乡副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市负责同志，要求针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和力度，促进房地产市场平稳健康发展。

此前同样被约谈的金华在8月2日已发出了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的》。金华的调控新政涉及的范围同样比较全面，包括住宅三年限售、加强二手住宅价格、完善房价地价联动机制、优化“限房价、控地价、提品质”等宅地出让竞拍规则等。

中指研究院浙江分院常务副总高院生认为，2022年以来，金华市场一直维持较高的热度，在近几月的百城价格指数排名中也一直处于前列。随着本次金华新政的落地，预计短期之内金华市场将有所降温，二手房价格虚高的现象也将减少。

而李宇嘉也同时表示，惠州楼市过去两年太“火”了，此次的举措让惠州降低对楼市的依赖。虽然惠州一直没有出台限购政策，但在被约谈的压力下也不得不出新政，预计未来惠州楼市会开启下行的行情。

业内人士预计，其他被约谈的城市的调控升级政策也正在赶来的路上。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续包括银川、徐州和泉州等都会进行加码。

8月各地楼市调控密集频发

除了上述两个近期被约谈的城市出台调控政策外，8月份，还有多地从多个角度为楼市调控打补丁，甚至一日内多地政策连发。

具体来看，8月2日，东莞暂停向个体工商户商品房，法拍房纳入限购；8月3日，广州黄埔取消人才住房政策；8月5日，杭州限购加码，同一天，成都严格认定赠与住房行为的限购标准，进一步优化购房资格复核顺位；8月6日，北京限购严查假离婚；8月7日，衢州暂停向1套房以上外地户售房。

在整顿市场秩序方面，8月3日，海口加强打击房地产乱象，处罚15家中介机构和2家地产项目；8月7日，深圳公布“深房理”初步调查，截至目前共发现55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域，有2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

从以上内容不难看出，8月，整顿中介规范经营、出台二手房指导价、限制经营贷、限购、限售、土地供应、打击炒作学区房等成为楼市调控的重要内容。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，进入8月，“房地产调控明显不一样了”，如果说过去的调控政策大部分都是老调重弹，那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了。过去多年存在的房地产调控漏洞，在最近都明显地打上了“补丁”。

张大伟表示，约谈房价上涨过快城市已经成为2022年房地产调控的一个重要特征。在“一城一策”房地产调控的基础上，住建部的督导作用在加强。比如，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市房价明显上涨的城市，成为了7月被约谈的对象。而从上半年来看，已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导，这些城市基本都处于全国房价上涨前列，比如，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

值得关注的是，7月22日，住建部房地产市场司司长张其光公开表示，住建部将会同有关部门，进一步落实城市主体责任，强化省级的指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

在克而瑞分析人士看来，房地产市场问责机制将不断强化，重点监测城市名单持续扩容，更多房地产市场过热、房价上涨过快的三四线城市将被纳入体系。

业内：新一轮调控力度加大，更趋精细化

今年房地产调控“从严”的趋势，几乎成为业内的共识。

其中，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，年内多个城市针对房价过快上涨、商品房以及租赁和保障房相关制度出台调控政策，带动全国各城市逐渐明确调控方向和目标，未来调控政策将继续趋严。

另据张大伟分析，2022年房地产调控非常明显的特征是密集发布，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富。

克而瑞分析人士也认为，重点城市楼市进入新一轮密集调控周期，调控力度更大，内容更加精细化，调控次数倾向于更高频次，哪里有漏洞，“打补丁”式调控必然追上，这也是本轮调控趋于高频化的一大原因。比如，2022年至今，成都已经出台了6次新政，上海更是连番9次加码。

在李宇嘉看来，在房地产政策方面，金融部门继续加强资金流向的合作，重点是实体信贷资金会不会通过小贷机构流入房地产市场。此外，强化中介市场秩序整顿，二手房参考价制度也会坚定地执行下去。

值得关注的是，8月2日，东莞、金华、衢州发布的楼市新政，均提及规范二手房交易参考价。而早在今年2月，深圳率先宣布建立二手房交易参考价发布机制。其后，成都、西安、宁波、三亚、上海、绍兴、无锡等地相继发文整治二手房价格乱象。

此外，张大伟还指出，需要注意的是信贷政策，2022年央行和住建部密集联动，房地产贷款供应量逐渐减少，在房贷收紧的情况下，房地产市场退烧难免。

郑州法拍房不限购。郑州限购区为：金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区、郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区、新郑市、荥阳市、中牟县;非限购区为：上街区、登封市、新密市和巩义市。限购区内买房有户口、社保、最多两套房等限制，而非限购区买房则没有任何限制。限购区内限制：郑州市户籍：两人以上家庭，可在限购区内，购买2套住房;单身家庭，在限购区内只能买1套住房。特价房搜：郑州单位团购房转让中心。也可搜附属的：高级职称论文郑密路全国办、高考志愿郑密路航海路全国办、郑密路论文网、高级经济师郑密路航海路全国办、高级农经（会计、审计、统计、政工、工程、人力资源、教）师郑密路全国办。主办人刘教授预测房价准确，发表了多篇房地产论文（如下，搜索标题可查阅）：
[1]购房注意事项[J] 湖州职业技术学院学报(2022年第2期):27-
[2]2022年全国二线城市房价变动实证分析——以郑州为例[J] 湖州职业技术学院学报, 2022(2):59-
[3]不动产登记条例对房地产的影响及作用[J] 西部财会, 2022(04):58-10种再便宜也不能买的房子：一、质量问题频被曝光的楼盘。二、土地前身不好的楼盘。三、物业不好的楼盘。四、开发商口碑不好的楼盘。五、五证不全的楼盘。六、火车道、高架桥旁的楼盘。七、加油站、信号塔附近的楼盘。八、位置过于偏远的楼盘。九、户型奇形怪状的楼盘。十、有钉子户的楼盘。

户口不是郑州的，现在可以在郑州买房。
现行政策是2022年3月郑州市发布的。搜索“郑州房地产联盟郑密路20号特价房部、全国论文办郑州郑密路20号特价房部”发现：涉及五大项19条，其中包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和、优化房地产市场环境。
郑州房地产联盟郑密路20号特价房部创办人是教授，专门研究中美房地产，是和多家大型房地产开发商的顾问，能避免买到烂尾楼，预测房价准确，发表多篇房地产研究论文，搜索标题或郑州房地产联盟郑密路20号特价房部、全国论文办郑州郑密路20号特价房部即可查阅：
[1]新形势下加强房地产行业的思考[J]办公自动化,2022,26卷(20期):8-
[2]购房注意事项[J]湖州职业技术学院学报,2022,14(2):
[3]2022年全国二线城市房价变动实证分析——以郑州为例[J]湖州职业技术学院学报,2022(2):59-
[4]不动产登记条例对房地产的影响及作用[J]西部财会,2022(04):58-
[5]不动产登记条例对房地产业的影响分析[J]上海房地,
[6]完善我国住房保障体系的思考[J]中国房地产金融,2022(10):
[7]关于我国房地产调控有效性的思考[J]开放导报,2022(6):
搜索“高级职称全国办郑州郑密路20号特价房部、高级经济师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级会计师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级审计师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级统计师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级政工师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级工程师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级教师全国办郑州郑密路20号特价房部、高级人力资源师全国办郑州郑密路20号特价房部、全国高考志愿指导中心郑州郑密路20号特价房部”发现：
针对购房者：符合条件的大学生购买商品房按照政策给予购房补贴，买房之前还给予租房补贴，优惠期限为3年。鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，重新申请贷款时按照首套房执行。加大房贷投放，下调住房利率。实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主，对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。
针对开发商：在去化周期大于18个月的区域，适度减少土地供应。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。给予受困企业项目贷款支持。
政策细则比较多，把利好政策挑出来。其中最关键的有三点：
放松限贷：即便你已经有一套房，只要你还清贷款，再买房就算首套房。之前郑州买房，如果有贷款记录，哪怕你卖了，那你首付也要六成，现在呢，只要你还清贷款了，即使你有一套房了，再买房也只要三成了。这很明显就是鼓励改善性需求上车，现在市场上都是大户型为主，刚需够不着，这些房子都是为改善准备的，取消认房又认贷的政策，对市场尤其是新房市场是一项推动力十足的利好。
放松限购：鼓励老年人投靠可以购买一套新房，这算是变相放松了限购，允许家庭购买第三套住房，增加了购房群体数量。
优先货币化安置：以前拆迁的时候，都是给拆迁户分配安置房，但是现在优先货币化安置，直接给钱，鼓励他们去买商品房，其实就是当年的货币化棚改。至于购房补贴、利率下调这些，在上述几大利好面前，都只能算一些小甜头。
以上三个大利器对市场的影响是非常非常大的，特别是改善群体。搜“郑州论文大学郑密路价房、高级经济师论文郑州郑密路价房、高级会计师论文郑州郑密路价房、（任何）论文郑州郑密路价房”。我就是买那里的特价房。

市组成机关，以惠州市住房和城乡规划建设局为例。现在分为了两个局惠州市住房和城乡建设局，惠州市规划局。

根据《惠州市委、惠州市人民关于印发〈惠州市人民机构改革方案〉的》（惠市委发〔2022〕25号) ，设立惠州市住房和城乡规划建设局，为市人民工作部门。
　　主要职责如下：
　　一、贯彻执行国家、省和市有关住房和城乡规划、建设行政的方针、政策和法律、法规；组织起草有关规范性文件、标准并指导和实施；研究拟订城乡规划与建设、工程建设、建筑业、住宅与房地产业、城市测绘与勘察设计、市政及公用事业的发展规划并指导实施，进行行业；协调处理城乡规划建设行政执法相关工作。
　　二、指导全市住房制度改革与发展工作；负责推进城镇低收入家庭住房的保障工作；会同有关部门做好市级经济适用房和廉租住房建设资金安排并组织实施。
　　三、负责组织调查研究城市发展，并按照可持续发展需要，提出近期和远期城市发展战略方案；指导城市规划、城市测绘、勘察设计和市政工程测量工作；负责城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划及专项规划的、报批和实施；负责控制性详细规划成果的上报备案工作；参与土地利用总体规划的；会同有关部门、申报历史文化名城、风景名胜区等工作。
　　四、负责规范、指导村镇建设工作；指导村镇规划的编制、实施和工作，指导村镇建设和农村住房建设，指导小城镇和村庄人居环境的改善工作。
　　五、负责建设项目规划选址和规划，核发《建设项目选址意见书》；负责建设项目用地规划，核发《建设用地规划许可证》；组织制订和会同有关部门发布建设工程定额和地方建设技术标准、规定、规程等，指导各项工程建设标准定额、技术标准的实施。
　　六、负责建设项目规划与建筑设计方案以及组织大中型建筑工程项目的初步设计，核发《建设工程规划许可证》；负责建设用地和建设项目的现场放线、验线和规划验收，核发《建设工程规划验收合格证》。
　　七、负责城市规划、城市测绘、勘察设计的行业及资质登记；负责城市测绘的；负责建设项目施工图设计文件的行业；检查勘察测绘成果资料的工作。
　　八、负责城市雕塑、户外广告场地的选址定位和建设的规划许可，以及户外商业广告场地有偿使用权的招标、拍卖工作。
　　九、指导城市地下空间的综合开发和利用；负责城市市政、管线设施的规划设计方案的，核发《建设工程规划许可证》并实施。
　　十、负责城市地理信息的建设与；组织推广城市生活污水处理装置；负责城市规划建设档案资料的收集、保存、查询、利用与开发；指导检查各县、区城建档案工作。
　　十一、负责散装水泥和建筑节能与墙体材料革新工作；负责预拌混凝土搅拌站和预拌砂浆站建设及资质工作。
　　十二、负责行业对外经济技术合作和外事工作，参与人才技术引进和组织学术交流工作；负责国家强制性建设技术标准、规范和规程的贯彻执行。
　　十三、负责建筑市场，规范建筑市场各方主体行为；负责房屋建筑和市政基础设施工程招标投标、工程监理以及工程质量和安全的工作，核发《建筑工程施工许可证》；负责建筑业企业资质的核准工作；相关建设项目的工程造价；负责办理房屋建筑工程的竣工验收备案。
　　十四、负责燃气行业，核发《燃气经营许可证》；指导市容环境卫生和园林绿化工作；统筹协调重点基础设施、城市公用设施建设，负责相关重点工程建设项目的组织实施工作。
　　十五、承担规范房地产市场秩序、房地产市场的责任；指导房地产开发利用工作，制订全市房地产行业发展规划和产业政策；负责房地产开发企业资质工作。
　　十六、负责惠州市城市规划委员会以及所设的办公室、专家委员会、咨询委员会的日常工作。
　　十七、承办市人民和省住房和城乡规划建设厅交办的其他事项。