二级建造师土地物权

设立建设用地使用权应当符合节约资源，保护生态环境的要求。
建设用地使用权的法律特征如下：
1、建设用地使用权以开发利用，生产经营和社会公益事业为目的；
2、建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地；
3、建设用地使用权人使用土地的范围限于建造并经营建筑物，构筑物及其附属设施；
4、建设用地使用权的性质是地上权，是使用权人在国有的土地上设立的地上权。
建设用地使用权，是指自然人，法人或非法人组织依法对国家所有的土地享有的建造并保有建筑物，构筑物及其附属设施的用益物权。建设用地使用权人对国家所有的土地依法享有占有，使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物，构筑物及其附属设施。
【法律依据】
《中华人民法典》
第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。第三百四十八条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途、规划条件；
（五）建设用地使用权期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。

第一条　为深化土地使用制度改革，加强对划拨土地使用权的管理，根据《中华人土地管理法》《中华人城市房地产管理法》、《中华人城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(简称第55号令)、《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》等法律法规，结合昆明市实际，特制定本规定。
第二条　昆明市行政辖区范围内，凡依法取得划拨土地使用权的单位和个人，适用本规定。
本规定所称的划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民批准，缴纳过征地拆迁补偿、安置等费用后取得的土地使用权，或是经县或县级以上人民批准，以无偿方式取得的土地使用权。
第三条　依法取得划拨土地使用权的土地使用者，应当按照批准的用途和面积使用土地。土地使用者如需改变划拨土地的用途前，或将划拨土地使用权进入二级市场进行转让、出租、抵押前，应向市、县(含安宁市，下同)区人民土地管理部门提出申请，办理报批手续。改变划拨土地用途的，应先到规划管理部门办理有关手续，进屋转让的，须先经其主管部门或房地产管理部门批准。
未经市、县区人民或土地管理部门批准，不得擅自改变土地用途或将划拨土地使用权进入二级市场进行转让、出租、抵押等活动。
第四条　土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场用于以下行为的，必须办理出让手续：
一、将空地整幅地块的划拨使用权转让或部份分割转让;
二、将一幅地块内的划拨土地权连同地上建筑物整体转让或部份分割转让;
三、抵押划拨土地使用权后，因不能履行抵押合同而导致土地使用权转移;
四、以划拨土地使用权为条件与他人合资合作建房，获取房产分配或其他经济收益;
五、以其他形式转让划拨土地使用权的。
第五条　土地使用者进入二级市场转让划拨土地使用权之前，须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区土地管理部门提出书面申请，经市、县区人民批准，签订出让合同，补交出让金，换发土地使用证后，方可进入二级市场进行转让。
第六条　办理划拨土地使用权出让手续的审批权限为：城市规划区内由市土地管理部门负责受理，报市及市级以上人民审批;城市规划区以外，由县区土地管理部门负责受理，一幅地块或一个宗地的面积在10亩及其以下的，由土地所在地的县区人民审批;超过10亩的，由土地所在地县区土地管理部门受理后，按规定的审批权限上报审批。
第七条　土地使用者需将划拨土地使用权进入二级市场出租出现下列行为的，必须办理土地批租手续：
一、将空地整幅地块的划拨土地使用权出租或其中部份出租;
二、将一幅地块内的划拨土地使用权连同地上建筑物整体出租或部份出租;
三、以划拨土地使用权及其地上建筑物、附着物为条件，与他人联办公司、企业或其他经济实体，从中获取经济利益而未引起划拨土地使用权转移的;
四、以其他形式出租划拨土地使用权的。
第八条　土地位用者进入二级市场出租划拨土地使用权之前，须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，向有审批权的市、县区人民土地管理部门提出书面申请，与土地管理部门签订合同，支付土地收益金，领取《土地使用权出租证书》后，方可进入二级市场出租。
第九条　办理划拨土地使用权出租的审批权限为：
昆明市城市规划区范围内整幅地块的划拨土地使用权出租，一幅地块内的划拨土地使用权整体或部份出租，或是改变土地用途的，由市土地管理部门受理和审批;昆明市城市规划区范围以外的划拨土地使用权出租，或是改变土地用途的，由县区土地管理部门受理和审批，报市土地管理部门备案。
第十条　划拨土地使用权批租的期限最高不得超过2022年，批租期限应在合同中载明。土地使用者进入二级市场出租划拨土地使用权的期限不得超过土地管理部门批准的出租期限。
第十一条　划拨土地使用权收益金，由拥有土地使用权的单位或个人向与之签订土地批租合同的市、县区土地管理部门支付，由土地管理部门按规定上缴财政。划拨土地使用权收益金的取费标准，详见附表。
第十二条　土地使用者将划拨土地使用权进入二级市场设定抵押前，必须持土地使用证或土地权属证明材料及地上建筑物、附着物等合法产权证件，按本规定第六条规定的审批权限，向市、县区人民土地管理部门提出书面申请，办理划拨土地使用权出让预批手续，进行抵押登记，领取《土地使用权抵押证书》后方可进入二级市场进行抵押。
第十三条　经批准临时使用公共用地和市政基础设施用地的，由土地使用者按本规定第九条规定，向有审批权的市、县区土地管理部门提出申请，办理批租手续，支付土地收益金后，方可用地。
第十四条　农村集体经济组织以依法取得的非农业建设用地联办企业或出租的，参照本规定第八、九、十条规定办理审批手续，并按附表的标准支付土地收益金。不同区域土地收益金的具体标准，由县区土地管理部门会同县区物价部门制定后报县区人民批准执行。非农业建设用地的土地收益金由有审批权的市、县区土地局负责收取后上缴财政。
第十五条　划拨土地使用权进入二级市场，如果拟受让方或承租方是外商投资企业的，土地使用者补办出让或批租手续的程序、审批权限以及收费标准，按市人民第14号令《昆明市外商投资企业用地管理办法》的规定办理。
第十六条　特因企业、非经营性的科研、教育、文化及社会公益事业位等，支付土地收益金确有困难的，由土地使用权者向有审批权的市、县区土地管理部门提出书面申请，同时附上主管部门的书面意见。经市、县区土地管理部门审核，报市、县区人民批准后，可酌情减收。
第十七条　解放军驻昆部队因划拨土地使用权转让(包括以划拨土地使用权为条件，与地方合作建房、合资合作办企业等)，引起军用划拨土地使用权转移的，用地单位须按照财综字第159号文件《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的》规定，持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，到县级以上地方人民土地管理部门补办出让手续，交纳国家有关税费后，办理划拨土地使用权变更登记。
第十八条　驻昆部队进地产出租或改变原土地用途时，须按照财综字第159号文件《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的》规定，持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，到县级以上地方人民土地管理部门补办理批租手续。
第十九条　军用土地补办出让手续时，不补交出让金，土地转让收益由部队用于军队房地产事业和住房建设。地方人民土地管理部门可收取土地出让业务费和登记费。
第二十条　2022年5月19日第55号令公布实施前，已将划拨土地使用权进入二级市场进行转让的，由受让方依法补办划拨土地使用权变更登记手续。

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法律分析：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

法律依据：《中华人民法典》第三百四十四条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

房地产的土地抵押与在建工程抵押有3点不同：

一、两者的抵押条件不同：

1、土地抵押的条件：

（1）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。

（2）土地使用权抵押设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。

（3）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

（4）土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。

（5）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

2、在建工程抵押的条件：

（1）在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

（2）在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

（3）《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

（4）投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

二、两者的实质不同：

1、土地抵押的实质：土地抵押的实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。

2、在建工程抵押的实质：以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

三、两者的该概述不同：

1、土地抵押的概述：债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。

2、在建工程抵押的概述：抵押人为取得工程继续建造资金的贷款。

参考资料来源：百度百科-在建工程抵押

参考资料来源：百度百科-土地抵押

参考资料来源：百度百科-土地使用权抵押